El Gobierno de España ha aprobado un Real Decreto-ley con medidas urgentes para abordar la crisis del acceso a la vivienda, que incluye la protección contra desahucios y la prórroga de contratos de alquiler hasta 2028. Las nuevas normativas limitan la compra de viviendas por entidades especulativas y establecen condiciones para suspender desahucios en casos de vulnerabilidad. También se reforman las regulaciones sobre alquiler temporal, se introducen incentivos fiscales para fomentar el uso residencial y se crea un nuevo mecanismo de financiación para la adquisición de la primera vivienda. Estas acciones buscan garantizar el derecho a la vivienda asequible y movilizar propiedades vacías en el mercado.
El Consejo de Ministros, en su reunión del 29 de septiembre de 2026, aprobó un Real Decreto-ley que establece medidas urgentes para abordar la crisis del acceso a la vivienda. Esta normativa busca proteger a los ciudadanos frente a situaciones de desahucio y prorrogar contratos de alquiler, entre otras acciones.
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, subrayó que esta iniciativa responde a lo que considera «el principal problema de los españoles»: el acceso a una vivienda digna. El decreto fue publicado en el Boletín Oficial del Estado el 30 de septiembre y está pendiente de convalidación por parte del Congreso de los Diputados.
Una de las principales disposiciones del decreto es la limitación a la adquisición de viviendas por parte de entidades como sociedades o fondos. Hasta el 31 de diciembre de 2028, estos podrán comprar inmuebles solo si el precio es inferior al 70 % del valor de tasación en el mercado. Sin embargo, hay excepciones para ciertos usos sociales, como alojamiento asequible o residencias para colectivos vulnerables.
Además, se implementan medidas específicas para suspender desahucios en tres escenarios distintos hasta el 31 de diciembre de 2030. Si un desahucio es promovido por entidades financieras que han adquirido propiedades o carteras hipotecarias a bajo costo, el tribunal podrá suspender el procedimiento si se demuestra que el ocupante es vulnerable y carece de alternativas habitacionales.
El decreto también contempla la suspensión del proceso judicial en casos donde los inquilinos sean vulnerables y no tengan opciones alternativas. Se prevé que esta suspensión no aplique si el propietario puede demostrar su propia vulnerabilidad y posee dos o menos viviendas.
Asimismo, se establece un mecanismo para proteger a aquellos que enfrentan desahucios por impago. Si la comunidad autónoma correspondiente no proporciona una alternativa habitacional en un plazo máximo de dos meses, deberá asumir los pagos necesarios para evitar el desalojo.
El Real Decreto-ley modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para mejorar las condiciones del alquiler temporal y habitaciones. Los arrendadores deberán justificar la causa del desplazamiento temporal del inquilino, y se establece una duración mínima para estos contratos de 31 días.
En cuanto al alquiler de habitaciones, se limita la suma total a lo que costaría alquilar toda la vivienda completa. Estas reformas buscan equilibrar el mercado y ofrecer más seguridad tanto a inquilinos como propietarios.
El decreto introduce diversas medidas tributarias destinadas a fomentar el uso residencial. Por ejemplo, se aplicará un IVA del 10 % al alquiler de apartamentos turísticos bajo ciertas condiciones, así como recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para propiedades destinadas al turismo.
A nivel estatal, se implementará una nueva deducción en el IRPF para aquellos contribuyentes con ingresos anuales inferiores a 33.007,20 euros, permitiendo deducirse un 10 % del alquiler pagado por su vivienda habitual. Además, se establecerán deducciones progresivas en función del precio del alquiler acordado entre propietarios e inquilinos.
A través del modelo CASA 47, se regulará cómo las entidades estatales gestionan el parque público destinado a vivienda asequible. Las viviendas vendidas por CASA 47 nunca podrán superar los precios máximos establecidos por las comunidades autónomas para viviendas protegidas.
Se introducirá un nuevo mecanismo llamado TU CASA que facilitará préstamos para ayudar a financiar hasta el 20 % del valor total de una primera vivienda habitual hipotecada. Estos préstamos tendrán condiciones favorables como un interés del 0 %.
Aquellos inquilinos con contratos vigentes hasta finales de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria por dos años adicionales siempre que mantengan sus obligaciones económicas al día durante los ocho meses previos.
Para incentivar la incorporación al mercado residencial de viviendas vacías, los ayuntamientos podrán aplicar recargos en el IBI que podrían llegar hasta un 150 % , dirigido especialmente a propietarios con múltiples inmuebles desocupados durante más de tres años.
P or último, se incrementará del 15 % al 25 % el gravamen sobre beneficios derivados del alquiler por parte de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), con posibilidad de reducciones según criterios específicos relacionados con la asequibilidad.
| Cifra | Descripción |
|---|---|
| 70% | Las entidades solo podrán adquirir una vivienda por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado. |
| 31 de diciembre de 2028 | Fecha hasta la cual se aplicará la limitación en la adquisición de inmuebles por parte de entidades. |
| 2030 | Año hasta el cual se suspenderán los desahucios para personas vulnerables sin alternativa habitacional. |
| 10 años | Plazo máximo para los préstamos del nuevo mecanismo TU CASA para acceder a la primera vivienda habitual hipotecada. |
El Gobierno ha aprobado un Real Decreto-ley que incluye medidas urgentes para abordar la crisis en el acceso a la vivienda, como la protección frente a desahucios y la prórroga de contratos de alquiler.
La suspensión de desahucios para personas vulnerables se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2030, siempre que no haya alternativa habitacional disponible.
Los inquilinos podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años si están al corriente de pago del alquiler y lo han estado durante los ocho meses anteriores.
El alquiler temporal tendrá una duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses, y el arrendador deberá justificar la causa del desplazamiento temporal del arrendatario. En el caso del alquiler de habitaciones, la suma no podrá superar la renta aplicable para alquilar la vivienda completa.
Se incorpora una nueva deducción estatal en el IRPF del 10% para contribuyentes con rentas inferiores a 33.007,20 euros anuales por el alquiler de su vivienda habitual.
Los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI a las viviendas desocupadas, que pueden llegar hasta el 150% en caso de propietarios con dos o más viviendas vacías por más de tres años.