Los anuncios de habitaciones y de temporada superaron juntos a los residenciales antes del decreto

Antes de aprobarse el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, los anuncios de alquiler por habitaciones y de temporada ya superaban a los de viviendas completas destinadas a residencia habitual. Así lo recoge un informe del Ministerio de Consumo coordinado por Javier Gil, investigador del Instituto de Filosofía del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (IFS-CSIC).

Los anuncios de alquiler y las viviendas ofertadas

Entre marzo y septiembre de 2026 se publicaron en Idealista 381.997 anuncios en las 53 capitales analizadas. De ellos, 168.797 eran de alquiler residencial de viviendas completas, 182.222 de habitaciones y 30.978 de alquiler de temporada. Respectivamente, estas modalidades representaban el 44,2 %, el 47,7 % y el 8,1 % de los anuncios.

El reparto cambia al contar viviendas en lugar de anuncios: el 68,4 % se ofrecía en alquiler residencial, el 19,1 % como vivienda compartida por habitaciones y el 12,5 % en alquiler de temporada. El informe señala que ambas medidas se complementan: los anuncios reflejan lo que encuentra quien busca vivienda, mientras que el recuento de viviendas permite estimar el peso de cada modalidad en el mercado.

Por cada diez viviendas completas anunciadas para alquiler residencial, se ofrecían casi tres compartidas por habitaciones —2,8— y casi dos de temporada —1,8—. En conjunto, las modalidades alternativas sumaban algo menos de cinco viviendas por cada diez residenciales.

La oferta de temporada por capitales

Madrid encabezaba la oferta de alquiler de temporada, con 7.397 anuncios, seguida de Barcelona, con 6.708. Ambas reunían el 45,5 % del total de las capitales españolas y cada una tenía más del triple de anuncios que Valencia, tercera en la lista con 2.043. Después figuraban Málaga, con 1.654; Sevilla, con 1.258; Santander, con 1.153, y Granada, con 1.078.

En algunas ciudades, los anuncios de pisos de temporada ya superaban a los de alquiler residencial: equivalían al 147,1 % de estos últimos en San Sebastián, al 107,1 % en Cádiz y al 79,6 % en Santander.

Alquiler de temporada en zonas tensionadas

El informe observa una mayor presencia del alquiler de temporada en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado: la proporción respecto a los anuncios residenciales era más de tres veces superior a la del resto. Según el estudio, esta diferencia sugiere que parte de esta modalidad podría utilizarse para eludir la regulación del alquiler residencial.

Nueve de las 53 capitales analizadas estaban declaradas zonas tensionadas: Barcelona, Girona, Tarragona y Lleida, en Cataluña; Bilbao, Vitoria-Gasteiz y San Sebastián, en el País Vasco; Pamplona, en Navarra, y A Coruña, en Galicia. En esas ciudades, los anuncios de temporada representaban una mediana del 31,2 % respecto a los residenciales, frente al 9,3 % en las capitales no declaradas zonas tensionadas.

San Sebastián registraba la proporción más alta, con un 147,1 %, seguida de Barcelona, con un 67,5 %; Bilbao, con un 37,5 %; A Coruña, con un 35,1 %; Pamplona, con un 31,2 %; Vitoria-Gasteiz, con un 21,4 %; Girona, con un 18,2 %, y Tarragona, con un 17,3 %. Lleida era la única excepción: su 6,1 % quedaba por debajo de la mediana de las capitales no declaradas zonas tensionadas. Así, ocho de las nueve capitales tensionadas superaban la presencia habitual del alquiler de temporada observada en el resto.

Precios y régimen de los contratos

El mayor peso de los alquileres de temporada no iba acompañado de un precio sensiblemente superior. Por metro cuadrado, su precio anunciado era, en mediana, un 2,2 % más alto que el del alquiler residencial, y esa diferencia no era significativamente mayor en las zonas tensionadas.

La diferencia entre las modalidades residía principalmente en el régimen aplicable al contrato. Durante el periodo estudiado, el alquiler de temporada no estaba sujeto a una duración mínima ni a prórrogas obligatorias. Tampoco se le aplicaban, salvo en Cataluña desde enero de 2026, los límites de renta de las zonas tensionadas.

Conclusiones y efectos previstos de la reforma

El alquiler de viviendas completas para residencia habitual no era la modalidad mayoritaria entre los anuncios de las capitales españolas. En el conjunto de esas ciudades había 18,4 anuncios de temporada por cada cien residenciales. La oferta de temporada, sin embargo, estaba muy concentrada: Madrid y Barcelona reunían el 45,5 % del total, y en San Sebastián y Cádiz los anuncios de temporada superaban a los residenciales. El informe señala que el fenómeno no predominaba en todas las capitales, aunque alcanzaba dimensiones muy elevadas en un número reducido de mercados urbanos.

Los datos son compatibles con la hipótesis de que parte de la oferta de temporada esté relacionada con las diferencias entre los marcos regulatorios de ambas modalidades. El Real Decreto-ley 29/2026 busca abordar esta situación mediante la exigencia de una causa real y acreditable de temporalidad, límites a la duración y al encadenamiento de contratos, y la aplicación de garantías y límites de renta propios del alquiler de vivienda. De este modo, la protección dependería del uso real del inmueble y no de la modalidad contractual declarada, con el objetivo de reducir el incentivo para ofrecer como alquiler de temporada viviendas destinadas a residencia permanente.

La eficacia de la norma dependerá de su consolidación normativa, que todavía estaba pendiente de convalidación parlamentaria cuando se redactó el informe, y de que se compruebe si el uso declarado coincide con el real. El estudio establece una línea de base con datos anteriores a la reforma para evaluar sus efectos. Si se cumplen sus objetivos, cabría esperar una reducción del peso del alquiler de temporada, especialmente en las zonas tensionadas, y una menor diferencia entre capitales declaradas y no declaradas, al volver parte de esa oferta al mercado residencial.

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