Consumo alerta sobre cláusulas abusivas en alquileres de vivienda

La Dirección General de Consumo tiene previsto enviar en los próximos días información a arrendadores y arrendatarios sobre prácticas ilícitas que se repiten en la contratación de arrendamientos destinados a vivienda habitual.

Entre las prácticas más comunes se encuentran el cobro de gastos de gestión inmobiliaria o formalización del contrato al inquilino, la exigencia de una fianza superior a la permitida y la imposición de indemnizaciones desproporcionadas por retrasos en el desalojo del inmueble.

Cláusulas abusivas detectadas

El ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, a través de su Dirección General de Consumo, ha hecho público un informe que detalla algunas de las cláusulas abusivas más frecuentes en contratos de alquiler de vivienda. Estas acciones han sido declaradas judicial o legalmente abusivas y son recurrentes tanto en la contratación inmobiliaria como en las denuncias presentadas por los consumidores.

Consumo hace un llamado a los arrendatarios para que revisen sus contratos con el fin de identificar posibles cláusulas abusivas y presentar reclamaciones pertinentes, garantizando así el cumplimiento de la normativa vigente en materia de arrendamientos.

Prevención y vigilancia

Con el objetivo de prevenir vulneraciones legales y promover una correcta aplicación de la ley, Consumo enviará estas cláusulas tanto a organizaciones representativas del sector arrendador, como patronales e inmobiliarias, como a entidades que representan a los arrendatarios, incluidos sindicatos y asociaciones de consumidores. La mayoría de estas prácticas ya fueron documentadas en un informe elaborado por el ministerio sobre cláusulas y prácticas abusivas en contratos de alquiler y compraventa.

Además, el Ministerio de Consumo está coordinando campañas para vigilar el mercado durante 2026 junto con las comunidades autónomas, incluyendo una campaña específica sobre servicios relacionados con la compraventa y el arrendamiento.

Principales cláusulas abusivas

1. Abono de gastos de gestión o formalización del contrato por parte del arrendador
De acuerdo con el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras la reforma introducida por la Ley 12/2023, los gastos relacionados con la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador. Por lo tanto, las agencias no pueden trasladar estos costos al inquilino bajo ninguna circunstancia.

Dicha prohibición se aplica independientemente del nombre que se les dé a estos gastos, siempre que correspondan a servicios prestados en beneficio del arrendador para poner en alquiler el inmueble.

2. Abono excesivo por fianza
Según el artículo 36 de la LAU, es obligatoria la exigencia de una fianza equivalente a una mensualidad de renta. Además, puede pactarse opcionalmente una garantía adicional que no supere dos mensualidades. Por lo tanto, exigir cantidades superiores es considerado abusivo.

Indemnizaciones desproporcionadas

3. Indemnización desproporcionada por demora en el desalojo
El artículo 85.6 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) permite pactar indemnizaciones anticipadas por incumplimiento contractual siempre que no sean desproporcionadamente altas. En este contexto, los tribunales han determinado que es abusiva cualquier cláusula que exija indemnizaciones que superen tres veces la renta diaria del contrato.

4. Reconocimiento erróneo de negociación individual
El artículo 82.1 del TRLGDCU considera abusivas aquellas cláusulas no negociadas individualmente que generan un desequilibrio significativo entre derechos y obligaciones en perjuicio del consumidor. Es crucial que cualquier contenido contractual haya sido efectivamente negociado.

Criterios legales sobre garantías

5. Condicionar devolución de fianza al cumplimiento total del contrato
Bajo los artículos 6, 10 y 36 de la LAU, es nula cualquier cláusula que condicione la devolución total de la fianza al cumplimiento completo del contrato. Esto representa una renuncia anticipada a derechos legalmente reconocidos.

6. Imposición generalizada de gastos procesales
Leyes recientes han declarado nulas aquellas cláusulas que imponen al arrendatario asumir todos los gastos procesales derivados del incumplimiento contractual sin considerar las circunstancias específicas del caso.

A través de estas medidas, se busca proteger los derechos tanto de inquilinos como propietarios en un contexto donde las condiciones contractuales deben ser justas y equitativas para todas las partes involucradas.

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